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Immobilien-Leasingfonds als Altersvorsorge Geschlossener Fonds mit stark begrenztem Risiko / Von Rudolf Baum

Mainz (DAL) mu - Vermoegen und Vorsorgekapital fuer die private Altersversorgung aufzubauen, wird in Zeiten sich verschlechternder Rentenansprueche immer wichtiger. Hier erlangt die Anlage in gewerbliche Immobilien immer mehr an Bedeutung. Geeignet sind vor allem Anlageformen, die eine innovative Investitionsloesung mit einer attraktiven und sicheren Rendite fuer Kapitalanleger verbinden. Geschlossene Immobilien-Leasingfonds erfuellen diese Voraussetzungen in vorteilhafter Weise.

Der Leasingvertrag enthaelt eine fest vereinbarte Mietzahlung, die die Bedienung des eingesetzten Fremd- und Eigenkapitals und die Verwaltungskosten der Immobilien-Leasinggesellschaft beinhaltet (Kostenmiete). Im Gegensatz zu herkoemmlichen Immobilienfonds wird die Mietzahlung nicht indexiert und ist ueber die Gesamtlaufzeit gesichert. Da die Immobilie bereits vor der Plazierung des Fonds zu festen Konditionen langfristig an einen Leasingnehmer von in aller Regel erster Bonitaet vermietet ist, kommt der Anleger in den Genuss einer langfristig kalkulierbaren Rendite mit geringem Risiko. Durch die Leasingkonzeption kann der Anleger von einer gesicherten Rendite fuer seine Anlageentscheidung ausgehen. Dies unterscheidet den Leasingfonds unter anderem von einem herkoemmlichen Immobilienfonds, deren Anleger auf eine Wertsteigerung setzen, die - wie die aktuelle Marktsituation zeigt - sehr spekulativ ist und dessen Vermietung typischen Marktrisiken unterliegt.

Der Einstieg in die Beteiligung wird durch steuerliche Verluste in der Investitionsphase erleichtert. Wesentliche Geldzufluesse erfolgen zu einem spaeteren Anlagezeitraum, in dem der Anleger oftmals schon in einer niedrigeren Einkommenssteuerprogression versteuert wird. Die langfristige Beteiligung an einem geschlossenen Immobilien-Leasingfonds bietet mit dem Vorteil, objektbezogene Abschreibungen und andere Werbungskosten nutzen zu koennen, eine attraktive Anlageform. Hierdurch kann diese Anlage strategische Bedeutung bei der privaten Altersvorsorge und Zukunftssicherung erhalten.

Bei einem Immobilien-Leasingfonds investiert der Anleger in ein nach wirtschaftlichen Aspekten errichtetes, fungibles Objekt, da bei der Erstellung des Objekts die vielfaeltigen Zusatzleistungen der Immobilien-Leasinggesellschaften vorteilhaft miteinander verbunden werden (bautechnisches Projektmanagement, Grundstuecksservice).

Konzeption und Finanzierung

Die Fondsgesellschaft wird allein fuer die Errichtung, Finanzierung und Vermietung eines hochwertigen Objekts in guter Lage gegruendet. Die Finanzierung der Investitionskosten erfolgt zum Teil ueber eine Bankfinanzierung und zum Teil durch den Einsatz von Eigenkapital der Anleger. Der Kapitalanteil privater Anleger ist abhaengig vom Investitionsvolumen und der Hoehe der Verlustzuweisung.

Die Rendite des Anlegers setzt sich zusammen aus den Steuereffekten und laufenden Ausschuettungen aus der Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Aus diesem Grund muss das Eigenkapital nur mit einer geringeren als der Fremdkaptialverzinsung bedient werden, was fuer den Leasingnehmer niedrigere Leasingraten bedeutet. Der Anleger traegt kein Zinsaenderungsrisiko. Dieses Risiko bleibt wie bei jeder Leasingfinanzierung beim Leasingnehmer. Die laufende Unterhaltung und Instandsetzung des Leasingobjekts obliegt dem Leasingnehmer, der als Nutzer ein hohes Interesse an der langfristigen Werthaltigkeit des Gebaeudes besitzt. Die Revitalisierung ueber die Laufzeit ist somit gesichert.

V+V-Fonds

Bei einem V+V-Fonds erzielt der Anleger Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung. Der V+V-Fonds wird in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft aufgelegt. Persoenlich haftender Gesellschafter sind eine oder mehrere natuerliche Personen. Der Anleger erhaelt in den Anfangsjahren anteilig Buchverluste, die seine Einkommenssteuerbelastung verringern. Die Einkuenfte werden als Ueberschuss der Einnahmen ueber die Werbungskosten nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG ermittelt. Die in den ersten Jahren anfallenden steuerlichen Anfangsverluste aus dem Leasinggeschaeft koennen bei den Anlegern mit anderen positiven Einkuenften verrechnet werden. Die daraus resultierende Steuerersparnis fuehrt zu erheblichen Liquiditaetsvorteilen durch einen fruehzeitigen Rueckfluss eines erheblichen Teils des eingesetzten Kapitals. Der Veraeusserungsgewinn zum Ende der Laufzeit ist bei einem V+V-Fonds steuerfrei, sofern die Beteiligung im Privatvermoegen gehalten wird und kein gewerblicher Grundstueckshandel vorliegt.

Der Leasing-Fonds

Die Deutsche Anlagen-Leasing GmbH (DAL) hat unter anderen eine unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen Immobilien-Leasingfonds konzipiert, der eine wertbestaendige Investition in ein Bankgebaeude in Potsdam taetigt. Dieser V+V-Fonds bietet dem Nutzer/Leasingnehmer die Vorteile der Verknuepfung eines Leasingvertrages mit einer attraktiven und sicheren Fondskonstruktion. Er konnte innerhalb kurzer Zeit voll plaziert werden. Durch das professionelle Baumanagement der DAL-Bautec (einem Tochterunternehmen der DAL) entsteht ein individuelles, zugleich aber auch funktionales Leasingobjekt zu vergleichsweise guenstigen Investitionskosten. Das Gebaeude ist ueber einen Zeitraum von 20 Jahren an die Investitionsbank des Landes Brandenburg vermietet. Waehrend der Mietzeit ist dieser Vertrag nicht kuendbar.

Der Leasingnehmer hat zum Ende der Mietzeit ein notarielles Ankaufsrecht zum bereits heute festgelegten Kaufpreis. Dieser Kaufpreis entspricht dem kalkulatorischen Restwert des Fonds, aus dem das verbleibende Bankdarlehen und die Einlage der Gesellschafter bedient werden. Uebt der Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit sein Ankaufsrecht aus, so realisiert der private Anleger einen Veraeusserungserloes von 100% seiner Einlage, der steuerfrei ist. Wird das Ankaufsrecht zum Ende des 20. Mietjahres nicht ausgeuebt, hat der Investor das Recht, seine Beteiligung an die DAL zu einem Preis von 95% der Einlage zu veraeussern.

Die Vorteile des Anlegers

Durch die Verlustzuweisung (100% der Gesamteinlage 1995/96) u. a. aus der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung in der Investitionsphase entstehen Einkommenssteuerstundungseffekte. Zusaetzliche Vorteile koennen sich bei der Vermoegenssteuer, Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer ergeben. Ende 1996 errechnet sich ein Rueckfluss des Kapitaleinsatzes aus den Verlustzuweisungen der Investitionsphase von ca. 57% der Beteiligung, bei einem unterstellten Grenzsteuersatz von 53% (einschliesslich Solidaritaetszuschlag, ohne Kirchensteuer).

Die Ausgestaltung des Leasingvertrages mit unkuendbarer Grundmietzeit und vollstaendiger Uebernahme von Zinsaenderungen und Nebenkosten durch einen Leasingnehmer zweifelsfreier Bonitaet garantiert einen gesicherten Ergebnis- und Liquiditaetsverlauf und somit eine gesicherte Rendite. Da eventuelle Investitionssteigerungen durch Fremdmittel finanziert und in Form hoeherer Mieten dem Leasingnehmer belastet werden, besteht fuer den Anleger keine Nachschusspflicht.

Bei einem Grenzsteuersatz von 53% (einschliesslich Solidaritaetszuschlag, ohne Kirchensteuer) ergeben die Liquiditaetszufluesse aus Barausschuettungen/Entnahmen, Steuervorteilen und dem Veraeusserungserloes im Jahre 20 eine im Zeitablauf gleichbleibende Rendite/Verzinsung (interner Zinsfuss) von 7,56% bei Ausuebung des Ankaufsrechts durch den Leasingnehmer, bzw. 7,39% bei Andienung an die DAL (Beitritt 1996).

Gewerblicher Leasingfonds

Eine attraktive Alternative zu V+V-Fonds stellen aufgrund der ab 1997 verminderten Sonderabschreibung gewerbliche Leasingfonds im Bereich der Immobilie und der Mobilie im gesamten Bundesgebiet dar. Der Anleger erzielt bei einem gewerblichen Immobilien-Leasingfonds Einkuenfte aus Gewerbebetrieb.

Mobilienfonds haben grundsaetzlich eine kuerzere Laufzeit. Hier laesst sich aufgrund der kuerzeren Abschreibungszeitraeume und durch die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung ebenfalls eine attraktive Rendite erzielen. Zur Finanzierung eines Leasingobjekts mittels eines gewerblichen Mobilienfonds eignen sich z.B. dringend benoetigte Infrastrukturmassnahmen der oeffentlichen Hand. Fuer diese Objekte sind oft Betraege im dreistelligen Millionenbereich aufzubringen. Die Anlagedauer betraegt zumeist 8 bis 12 Jahre.

Die Faktoren langfristige Vollvermietung, von Beginn an kostendeckende Leasingraten, Bonitaet des Vertragspartners bilden ueber die gesamte Laufzeit die wirtschaftliche Grundlage eines Leasingfonds. Die Aktivierung privaten Kapitals zur Finanzierung von Grossinvestitionen, vor allem im Kommunalbereich, wird immer wichtiger. Ueberdurchschnittliche Renditen bei geringem Risiko machen die Leasingfonds in der Zukunft zu einer interessanten Anlagealternative.

Rudolf Baum ist Mitglied der Geschaeftsfuehrung der Deutschen Anlagen Leasing GmbH.

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